酒店是用來經營的，功能與規劃要滿足于未來經營的需要，酒店建設的成本將在以后的經營中得到收回，從這一角度，酒店同商業中心、寫字樓等建筑物業一樣，被劃定為商業建筑，需要考慮投資回收期和投入產出比;其次，酒店物業的經營是以顧客的居住和使用為基礎的，而人的需求是復雜的，不僅要滿足基本的功能需求，還要滿足人們審美、藝術和行為習俗的要求。基于居住和消費的需求，酒店同高端住宅、別墅等物業存在著交集。但無論怎樣，相對于酒店，商業中心和住宅的設計和裝修的復雜程度和專業度不在一個層面上。在酒店設計過程中，造價、空間配置、內部流線、功能布局、主題文化、特色定位，無一不是需要考慮的對象，任何忽略、不慎都可能為酒店以后的運營帶來不便，引發后期額外的成本投入。

　　一、 成本投入是最基本的考量因素

　　一般來講，建設成本投入即業主預算花費多少錢籌建酒店，是業主主要考慮的因素。業主的預算并不就是酒店的建設成本，預算只是一個單方的考慮。事實上，酒店的建設投入成本還與酒店的規模、酒店的定位、酒店的區位等因素有關。一般來講，酒店的投資方先對籌建酒店的資金有一個粗略的預算，對酒店未來的定位也有一個概念性的看法。通過專業的市場調查和酒店專業人士咨詢后，業主方會對初期的預算有一個更加精確化的調整，對預算的使用也有一個更加深入的認識。后一階段的調整，有時候會非常大，酒店的單房投入、平均建設成本等因素往往取決于酒店專業人士和設計公司的共同努力。

　　酒店建設應將盡可能多的空間用于酒店經營，或提供給客戶以滿足客人的享受需求。有一些指標是進行酒店策劃所必須考慮的因素。

　　酒店每間綜合面積，即指酒店的建筑面積與客房間數之比。對大多數酒店而言，最重要的贏利功能和服務功能是客房，因此在符合市場環境要求的情況下，減少每間綜合面積，意味著將來會有更多的客房可供出售，酒店的空間使用率比較高。

　　但酒店客房每間綜合面積并非越小越好，太小的客房會降低客房的居住品質和居住感受，但太大的綜合面積，會增加每間客房的投資成本，給酒店未來經營帶來壓力。另外商務酒店和旅游度假酒店對每間客房綜合面積具有不同要求。度假型酒店的每間客房綜合面積會相對較大，以提高酒店的休閑感受和體驗。無論酒店的定位如何，都應該將酒店每間客房的綜合面積控制在合理的范圍，片面追求奢華，脫離市場的承受力，都會給未來的酒店經營帶來困難。

　　有收益面積比，指有經營收益的營業場所建筑面積占酒店總建筑面積的比值，有收益面積包括客房、餐廳、咖啡廳、娛樂、康體等經營場所。有收益面積比受酒店定位、酒店的檔次影響。對城市商務酒店而言，有收益面積比一般較高，超過50%，而高星級酒店和度假酒店的有收益面積比則一般小于50%。

　　容積率、建筑覆蓋率等指標涉及到政府對用地的規劃要求問題，必須滿足政府的規劃要求。容積率和建筑覆蓋率越低，酒店的景觀性和環境可以獲得更大改善，可以提升酒店品質，便于規劃某些特色產品，如溫泉、SPA、室外泳池等。

　　對于旅游度假酒店和精品酒店而言，一般性的行業面積比并不適合，需要以酒店本身的定位和酒店功能特色作為調整的依據。但無論怎樣，在進行酒店前期咨詢規劃過程中，重要的面積比是評價一個規劃方案優劣的重要指標，也是投資方在進行酒店投融資預算時所要重點考慮的指標。

　　二、 酒店定位決定未來經營方向

　　酒店定位是一個由外及里、由淺而深的過程。進行酒店定位之前，首要的工作是對市場和當地酒店業經營水平的考察，這是一個非常專業的過程，需要所有參與酒店規劃的團隊共同參與。通過市場調研與酒店考察，可以理解當地的市場環境、旅游特色、酒店消費水平、客源類型與客源消費特點、社會性餐飲娛樂和人力資源狀況等。這些直觀的感受和信息從外部直接進入規劃團隊的大腦中，結合團隊成員對行業、對同類型酒店的理解與先驗性的知識，以及業主方對未來酒店的預期，逐步形成未來酒店的概念性的輪廓，即酒店的初步定位。

　　在完成酒店初步和總體定位的前提下，進行信息的細分與分析，由淺入深，逐步完成對酒店規劃的完整定位。

　　市場定位是規劃團隊經過市場考察，而對酒店未來客源群體的基本認識。不同客源具有不同的消費特點、消費需求和不同的訂房渠道。通過對客源市場的分析，找到所規劃酒店未來的細分市場，以此作為酒店總體定位和功能定位的基礎。在市場定位階段可以確定酒店未來是一家商務酒店、旅游酒店、休閑度假酒店、或是特色精品酒店，以及未來酒店的總體定價標準。市場定位與酒店的總體定位并沒有一個絕對的先后邏輯關系，因為在規劃者的思維中，先驗性信息和外部的及時市場信息總是相互共振，相互刺激。一個好的規劃方案中，未來酒店不僅適應現有的市場，還富于前瞻性，引領和增值顧客的消費。

　　酒店的總體定位是提綱挈領的工作，一旦確定，將會對酒店功能定位和酒店運營模式與方向產生決定性的影響。

　　三、 立足于市場需求確定功能

　　功能定位主要確定酒店服務項目、各功能空間的占比與布局等。酒店的服務項目和空間配比須與酒店的總體定位保持一致。除此而外，還須考慮的因素包括酒店的地理位置、周邊的居民與人流特點、當地的獨特旅游資源、本地消費與休閑特點等。

　　客房、餐廳、咖啡廳、酒吧、休閑康體是一般酒店均具備的營業功能。酒店各不相同的豐富功能都是由這些基本的功能演化和延伸而來。客房根據景觀和樓層的不同，可以設計出多種不同層次的房型，度假酒店會考慮設計寬大的景觀陽臺，并對衛生間、泡浴等空間設計進行突破，以便給人帶來新奇的居住感受。餐廳可以有中餐廳、西餐廳、特色餐廳、咖啡廳等多種形式，商務酒店的餐廳要便于商務人員的個人消費、并滿足酒店商務宴請的需求，一般比較大氣、莊重。咖啡廳是酒店客人進行輕松的社交洽談的重要場所，往往賦予情調和私密感受。對旅游酒店和度假酒店來說，考慮到客人的作息特點，往往提供豐富的自助餐，同時開發出符合當地消費與資源特點的海鮮餐廳、夜間烤肉等特色餐飲模式。酒吧、大堂吧等社交休閑場所的設計要考慮到酒店的客源定位和品牌自身的特點。如德國品牌的酒店，對自釀啤酒的酒吧情有獨鐘，英式的酒店將經典的下午茶項目經營得有聲有色，而一些藝術特色的酒店，則會通過一些老式風情酒吧的設置，激發出游子內心的驛動。

　　康體、娛樂、養生這些給酒店帶來絢麗與渴望、簡單與寧靜、避世與回歸感受的項目，對酒店的經營無疑是重要的，但其尺度和模式也考驗著規劃者和酒店運營者的智慧和境界，經營得好，可以成為酒店的亮點和特色，反之可能成為擺設，浪費酒店寶貴的空間，甚至給客人留下不足的印象。

　　四、 空間創造讓酒店變化無窮

　　建筑本身就是一種空間的藝術，而作為講求品位與居住感受的酒店，空間的藝術尤為重要。

　　中國文化講究門臉與面子，落實到酒店的規劃上，會將酒店的大堂、雨棚和外景建造得大氣輝煌，許多傳統酒店的大堂空間和建面達到了奢侈的程度，在夏天和冬天要保證足夠的制冷與供暖，能源的消耗成為負擔。從科學而言，人的氣場不應在他所處的空間中過于渺小，否則反倒會有一種壓迫感。如果能夠營造出多層次、不同感覺的適度局部空間，會激發出住客的好奇心與體驗感受。

　　對于大型酒店而言，主體建筑不同部分保持不同的朝向，可以為不同區域的客房帶來不同方向的景觀視野。沿著彎折的廊道前行，呈現給客人不同特點的建筑空間，讓客人在廊道的行走中逐步遠離喧囂，進入一個安靜、放松和安全的居住境界。

　　餐廳除了提供美食，永遠不要忽視對視覺景觀與環境的營造。當然，典型的商務型酒店，餐廳成為客人宴請和洽談的場所，所有的注意力似乎都集中在了觥籌交錯的交談與客套禮儀中。但在大多數的情況下，人們還是習慣于將區位良好、景觀優美的空間規劃為餐廳，確保客人在不經意地放眼往外時，不會影響到食欲和不適。對生態良好的度假酒店而言，將餐廳向室外拓展，能帶來異乎尋常的就餐感覺，并可以在不同的時段，拓展出夜間燒烤、露天吧等不同的經營服務，為客人創造豐富多彩的美食體驗。

　　空間的創造和變化不僅是建筑的事情，通過軟裝和道具的變化，同一個空間在不同的情況下會呈現出不同的面貌。

　　營造變化的空間感受并不是所有的酒店都能夠做到，但需要記住的是，要想讓客人將更多的時間和消費留在酒店，就必須為客人提供不同的空間和環境。

　　五、 特色產品賦予酒店靈魂

　　特色產品是酒店的個性產品，是能給顧客留下印象和口碑的產品。

　　酒店的特色產品總離不開客房、餐飲、健康和娛樂的范疇。客房是酒店提供給客人最重要的消費場所，在幾十平米的套內空間和公共空間中，要做出特色確乎不易。一般來說，特色的客房包括如下幾個方面：一是設立特色樓層，在一個樓層的公共空間和客房具有某類共同的特點，滿足某類細分客人的需要。這種特色可以表現在裝飾文化方面、用品配備方面、藝術品位上、景觀樓層上、特殊功能上等;二是所有或部分客房的特別功能，如溫泉泡池客房，SPA套房、數碼客房等;三是運營特色客房，在管理流程、服務方式、服務范圍等方面的特色客房等;

　　餐飲的特色就更多，除了品類、菜系、規模上的不同外，有獨特食材的特色餐飲、獨特加工工藝的特色餐飲、獨特空間和組織形式的特色餐飲等。餐飲為入駐客人提供美食享受，一些酒店的特色餐飲面向社會和社區經營，為酒店帶來人氣和潛在居住客源。好的餐飲可成為酒店獨立的子品牌而存在。

　　健康和娛樂構成了酒店經營項目的主要環節。一般較高等級的酒店都設有康體部，用于管理和經營健身房、棋牌、泳池、室內球室等功能。夜總會在城市商務酒店中比較常見，可以面向社會經營。SPA作為一種比較高端的養生與護理服務，已成為目前國內高端酒店中的必備項目。商務酒店中SPA一般是作為配套功能，可以是外租獨立品牌，也可以是酒店自營;度假酒店中，SPA往往是非常重要的一個服務項目，在中國沿海和東南亞地帶的許多度假酒店中，SPA甚至是作為酒店的主打特色產品。

　　特色產品除了考慮到本酒店品牌自有的優勢能力之外，還要考慮到酒店所處區位的特色資源。如溫泉、原始森林、火山泥、有機農業、雪山等自然資源，均可以開發出非常有吸引力的服務產品，并使之成為酒店經營的主要特色。

　　優質的特色產品成為酒店歷久彌新，長期經營的產品靈魂。

　　六、 文化與氛圍讓酒店更接“地氣”

　　酒店文化的表現是多方面的，可以表現在建筑外形、內部裝飾和酒店的VIS系統上。一般來說酒店的文化都不是憑空而來的，與酒店所在地的地理、人文、歷史、資源、氣候和酒店的品牌、定位有密切關系。城市文明是豐富多彩的，也是富于變化的，因此城市酒店的文化除了現代、時尚、變化、簡捷、便利的商業流行文化之外，影視、繪畫、雕塑、文學藝術等各種門類的藝術流派充斥其中，一座酒店只是針對其目標市場，凸顯出一定的個性，提供一定的文化感受與旅游服務，就能獲得特定階層客人的青睞。

　　旅游度假酒店的文化創造，要掌握當地旅游度假資源的本質特征，并將顧客所需的度假特質加以提煉、包裝，并融合到酒店的服務產品中，才可形成酒店獨特的文化。比如火山湖度假酒店將火山巖作為酒店的建筑裝飾材料之一，并將具有美容價值的火山泥開發出礦泥SPA;原始森林邊緣的度假酒店，開發出林地木屋溫泉，并將白樺、林地野生物種的影像與材料應用到酒店內部的裝飾中，體現出生態、環保、天人合一的文化感受;有機茶山的度假酒店，充分利用茶山的綠、茶葉的香、茶湯的藥用，讓顧客從視覺、味覺、嗅覺、和體感上充分感受，形成清新健康的度假文化氛圍。熱帶海岸風車度假酒店，將懷舊、浪漫的風車，熱情和富于異域風情的郁金香引入酒店的園林和裝飾中，營造出一種富于情感體驗的休閑度假文化。

　　酒店的文化與氛圍、產品與服務從不同的側面打動顧客，產品和服務從眼、耳、鼻、舌、身各個感官上打動顧客，而文化與氛圍，則直指人心，要求從內心打動客人，則必然融入情感和藝術的感受和體驗。